Από το 2018 η οικοδομική δραστηριότητα στην Αθήνα, και πιο συγκεκριμένα στα νότια προάστια ξεκίνησε να ανεβαίνει με σταθερά υψηλούς και συνεχώς αυξανόμενους ρυθμούς, σε επίπεδο έκρηξης.
Η υψηλή ζήτηση σε νεόδμητα, γεγονός που οφείλεται 1. στην αδικαιολόγητη αύξηση των τιμών, όσον αφορά τη σχέση ποιότητας-τιμής, των μεταχειρισμένων ακινήτων στην ίδια περιοχή, αλλά που δικαιολογείται πλήρως από την αυξημένη ζήτηση από ξένους αγοραστές, είτε για την απόκτηση της Golden Visa, είτε για απλή ικανοποιητική τοποθέτηση-επένδυση χρημάτων ιδιωτών, και 2. στα διαθέσιμα χρήματα που βρέθηκαν όλο αυτό το διάστημα της δεκαετούς κρίσης (2008-2018) κυρίως με τη μορφή μετρητών. Έτσι δημιουργήθηκε μια τεράστια ζήτηση ακινήτων, που οδήγησε σε μια τεράστια προσφορά αντιστοιχα και κατέληξε σε αύξηση των τιμών των ακινήτων, της αξίας των οικοπέδων, την αξία των προς πώληση διαμερισμάτων και φυσικά την αύξηση των ποσοστών αντιπαροχής προς τους οικοπεδούχους. Σε περιοχές όπως το Παλαιό Φάληρο ή οι Τζιτζιφιές-Καλλιθέα-ευρύτερη περιοχή Σταύρος Νιάρχος (ΚΠΙΣΝ) όπου τα ποσοστά αντιπαροχής κυμαινόντουσαν το 2018 από 27-32%, έφτασαν οι οικοπεδούχοι Μάρτιο 2020, να απαιτούν 45-50%, γιατί τόσο θεωρούν ότι αξίζει η γη τους και γιατί η τάση φαινόταν όντως ανοδική. Το γεγονός αυτό ενισχύθηκε από 2 βασικούς παράγοντες: 1. ότι οι σύμβουλοι ακινήτων-μεσίτες τους έπεισαν ότι είναι ρεαλιστικά ποσοστά της σημερινής αγοράς, και 2. γιατί δυστυχώς βρέθηκαν κάποιοι κατασκευαστές, οι οποίοι στην αγωνιώδη προσπάθεια τους να αποκτήσουν μερίδιο της αγοράς σε επίπεδο όγκου εργασιών, έδωσαν το ζητούμενο αυτό ποσοστό.
Κανείς όμως δεν έκανε ένα ατομικό Risk Management και να προβλέψει ότι ίσως συμβεί κάτι απρόβλεπτο, πχ σαν τον κορωνοϊό, και να σταματήσει αυτή η φρενήρης ανοδική πορεία των τιμών των ακινήτων. Και να που συνέβη μετά τον Μάρτιο 2020 και συνεχίζεται έως το Μάιο 2021 που γράφεται αυτό το κείμενο…και να που ξανα-μπήκαμε σε μια αγορά των αγοραστών (buyers market)…και να που οι τράπεζες άρχισαν να είναι φειδωλές στη χορήγηση δανείων…ή οι δανειολήπτες το ξανασκέφτονται να πάρουν δάνειο γιατί το επαγγελματικό μέλλον ξαφνικά έγινε αβέβαιο…και να οι αγοραστές που βγαίνουν με διαθέσιμα χρήματα απαιτούν μια έκπτωση από 5-15% ανάλογα με τον τρόπο πληρωμής – όσο πιο εμπροσθοβαρής η πληρωμή, τόσο μεγαλύτερη η έκπτωση. Αποτέλεσμα, οι τιμές διορθώνονται, όπως σωστά πρέπει!!! Οι συμφωνίες όμως και τα εργολαβικά έχουν υπογραφεί πριν το Μάρτιο του 2020. Άραγε ποια τα περιθώρια κέρδους των μεγαλο-εργολάβων αυτών; Και η ερώτηση του 1.000.000 €, ποιοι από όλους αυτούς θα υπάρχουν μετά τη νέα αυτή κρίση; Απάντηση, θα δείξει η ιστορία.
Η αλήθεια είναι πως όποιοι ζήσαμε την πορεία της οικονομίας της οικοδομής όπως διαμορφώθηκε και διακυμάνθηκε στο διάστημα 2000-2008, νιώθουμε ότι η ιστορία επαναλαμβάνεται ακριβώς με τον ίδιο τρόπο και τελικά ως κλάδος και ως επαγγελματίες δε βάλαμε πολύ μυαλό και δε διδαχτήκαμε απολύτως τίποτα. Με πρόσχημα την επιβολή του ΦΠΑ στις οικοδομές από 1/1/2006, έτρεξαν όλοι να προλάβουν να εκδόσουν άδειες πριν. Ξαφνικά βρεθήκαμε με εκατοντάδες χιλιάδες διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα, υπερβολικά υψηλή προσφορά, με χαμηλή έως μηδενική ζήτηση. Η σύγχρονη ημερομηνία ορόσημο είναι η 31/12/2022 όπου λήγει η προθεσμία αναστολής ΦΠΑ, όπου, αν δεν πάρει παράταση, η ιστορία θα επαναληφθεί επακριβώς. Σε αυτό το σημείο μια σημαντική διευκρίνιση: αναστολή ΦΠΑ δε σημαίνει ότι ξαφνικά δεν πληρώνεται το ΦΠΑ, αλλά ότι για να μεταβιβαστεί το ακίνητο από την κατασκευάστρια εταιρία προς τον ιδιώτη δεν απαιτείται η εξόφληση ΦΠΑ 24% που αντιστοιχεί στην τιμή πώλησης της ιδιοκτησίας αυτής, αλλά μεταβιβάζεται με φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) 3%, αφού πρώτα η εταιρία έχει ξοφλήσει το ΦΠΑ 24% στο προϋπολογιστικό κόστος του έργου. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι, το κόστος κατασκευής συνεχίζει και αυξάνεται.
Από την άλλη σέβομαι το γεγονός ότι υπάρχουν περιοχές όπως Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη, Καβούρι που η φράση “διόρθωση-μείωση τιμών” δεν υπάρχει ούτε στη σφαίρα της φαντασίας, ακριβώς όπως τη δεκαετία 2008-2018 δεν υπήρχε αυτή η φράση σε περιοχές όπως Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος, Αντίπαρος. Εκεί τα νούμερα έχουν απογειωθεί και απευθύνονται σε συγκεκριμένο πελατολόγιο. Αλλά απευθύνονται σε ένα πελατολόγιο που ούτως ή άλλως διαθέτει την οικονομική δύναμη να αγοράσει πάντα και υπό οποιεσδήποτε συνθήκες.
Θεωρώ ότι η προσεχής διετία θα αποκαλύψει τις στρεβλώσεις του κλάδου των κατασκευών, που δυστυχώς, χωρίς κανένα πλαίσιο λειτουργίας, αυτοκανιβαλίζεται. Αντιθέτως, το θετικό είναι ότι όποιοι πάρουν τις σωστές αποφάσεις σήμερα, με καλή επιλογή έργων, σωστή διαπραγμάτευση τιμών οικοπέδων και ποσοστών αντιπαροχής, θα περάσουν μέσα από τις εξελίξεις ανώδυνα και με τεράστιες προοπτικές. Τότε, οι τιμές θα είναι σωστές για όλους και θα κινηθεί σωστά η οικονομία της οικοδομής και πάλι. Αν και τα σημάδια δείχνουν ότι δεν είμαστε έτοιμοι να το κάνουμε, ίσως είναι η ώρα να σκεφτούμε ότι δεν πρέπει να αντιμετωπίζουμε ο ένας τον άλλο ως ανταγωνιστές, αλλά ως συναγωνιστές.
Στην εταιρία μας αντιμετωπίζουμε τόσο τον ιδιοκτήτη οικοπέδου όσο και τους αγοραστές ως συνεργάτες, ως αναπόσπαστα μέλη της Ομάδας Έργου. Η αντιπαροχή είναι μορφή συνεταιρισμού, προσωρινού μεν, αλλά πρέπει να κυλήσουν όλα ήρεμα και σωστά στην όλη διαδικασία. Ο επιχειρηματίας-κατασκευαστής επενδύει ένα σημαντικό κεφάλαιο με προσδοκία να βγάλει ένα εύλογο κέρδος, πάντα με σεβασμό στην προσωπική περιουσία του οικοπεδούχου και φυσικά στην προσωπικότητα του. Από την άλλη πλευρά σεβόμαστε τις επιθυμίες και τα χρήματα, καθώς και το ψυχολογικό και συναισθηματικό κόστος, επίσης, που δαπανούν οι αγοραστές και θέλουμε να νιώθουν ότι η περιουσία που αγοράζουν και η μακρόχρονη τοποθέτηση χρημάτων που προτίθενται να κάνουν έχουν μια σημαντική αξία, σήμερα και στο μέλλον. Γι’ αυτό τον λόγο, οικοπεδούχοι και αγοραστές σας περιμένουμε να γνωριστούμε και να βρούμε λύσεις κοινά επωφελείς και για όλες τις πλευρές.