Αν θεωρήσει κανείς ως αρχή της οικοδομικής κρίσης το έτος 2009 και τα φαινόμενα που παρατηρήθηκαν έπειτα, θα κατανοήσει και την πορεία της Αθηναϊκής οικοδομικής δραστηριότητας και οικονομίας.
Τότε άρχισαν να φαίνονται καθαρά στην ελληνική πραγματικότητα τα αποτελέσματα του φαινομένου του bottleneck (το σημείο στο μπουκάλι όπου αλλάζει-στενεύει η διατομή και παρατηρούνται διάφορα φαινόμενα ρευστομηχανικής ή κοινώς στραγγαλισμός της αγοράς), δηλαδή το γεγονός ότι οι κατασκευαστές-εργολάβοι-μηχανικοί έτρεξαν να προλάβουν την εκπνοή του έτους 2005 προκειμένου να εκδώσουν οικοδομικές άδειες χωρίς επιβολή ΦΠΑ 24%. Τα ακίνητα αυτά υλοποιήθηκαν αργότερα, σε ορίζοντα πλέον της τετραετίας, όσο δηλαδή διαρκεί μια οικοδομική άδεια συν την παράταση ισχύος, και βγήκαν μαζικά στην ελληνική αγορά, οπότε και διαμορφώθηκε η νέα κατάσταση στην οικοδομή, μια κατάσταση που κλήθηκαν όλοι – πωλητές και αγοραστές – να προσαρμοστούν αναλόγως.
Τα ακριβά ακίνητα, που στις περισσότερες περιπτώσεις προέρχονταν από ακριβή απόκτηση γης-οικοπέδου, ήταν πολύ δύσκολο να απορροφηθούν από μια αγορά όπου η προσφορά ήταν ήδη υπερ-αυξημένη, ενώ η ζήτηση δεν ακολουθούσε την ίδια πορεία. Κάποιοι επενδυτές-κατασκευαστές βρέθηκαν σε δύσκολη θέση, λόγω υποχρεώσεων προς τρίτους, τις τράπεζες, κατά κύριο λόγο, και το ελληνικό δημόσιο, έπειτα, όπου η διαδικασία της αυτοπαράδοσης μετά την παρέλευση της 5-ετίας, τους υποχρέωνε την απόδοση του ΦΠΑ 24% επί του προϋπολογιστικού τουλάχιστον κόστους. Τότε, αναγκάστηκαν να πουλήσουν σε χαμηλές τιμές τα ακίνητα προκειμένου να καλύψουν τέτοιου είδους υποχρεώσεις και να σώσουν τις επιχειρήσεις τους και την προσωπική τους περιουσία. Η αυξημένη προσφορά, η μειωμένη ζήτηση και η «ασύμμετρη απειλή» των υποχρεώσεων προς τρίτους οδήγησαν σε βουτιά των εμπορικών αξιών των ακινήτων. Κάπου εκεί εισήλθαν στην αγορά τα περιβόητα ιδιωτικά funds, εμφανίστηκαν «καλοπροαίρετοι» επενδυτές και αφίχθησαν πολλοί αιτούντες για Golden Visa κυρίως από κράτη της Ασίας.
Με τη διαδικασία αυτή, τα διαθέσιμα ακίνητα τελικά πωλήθηκαν, σχεδόν όλα.